Bospolder Tussendijken is een echte multiculturele stadswijk aan de rand van historisch Delfshaven. Gezien de ligging zou het Visserijplein het hart van Bospolder Tussendijken moeten zijn. Echter, het plein fungeert tot op heden niet als centrum. Met de afname van de koopkracht in de wijk, neemt ook de kwaliteit van de winkelvoorzieningen sterk af. Ook de woningen van Com.wonen zijn verouderd. Ondanks de toevoeging van markt- en koopwoningen in Bospolder-Tussendijken is de koopkrachtvergroting die dit zou moeten opleveren, niet voldoende om het dalen van de kwaliteit van het winkelaanbod te stoppen. Het gevolg is dat de wijk steeds minder aantrekkelijk is als vestigingsplaats voor middeninkomens.
Door het plein in te richten als echt hart van de wijk, met goede winkels en een aantrekkelijk maatschappelijk programma, willen Proper Stok, Com.wonen en de gemeente samen met andere stakeholders uit het gebied de neergaande spiraal stoppen. De wijk moet ook aantrekkelijk blijven en worden voor de midden- en hogere inkomens.
DE UITDAGING
Tot op heden is voor het Visserijplein uitgegaan van een traditioneel grondexploitatiemodel, waarbij de initiatiefnemer alle gronden – tegen welke waarde dan ook – inneemt en hierop vervolgens een nieuw plan realiseert. De bekende negatieve rente-effecten namen bij dit project een dusdanige vorm aan, dat de haalbaarheid van het plan onder druk kwam te staan. Met name door de opeenstapeling van eisen (o.a. parkeren) en wensen die deze aanpak met zich meebrengt, ontstaat een onrendabele top die niet op traditionele wijze te slechten lijkt. Bospolder-Tussendijken is een wijk met veel kansen. In de toekomst kan dit een belangrijke schakel zijn tussen de herontwikkelde stadshavens en de bestaande stad.
De belangrijkste uitdaging in Bospolder/Tussendijken zijn:
- Het mobiliseren van de geïnteresseerde stakeholders;
- Het benutten van de kansen die al in Bospolder-Tussendijken aanwezig zijn in combinatie met het toepassen van nieuwe methoden van planvorming en financiering;
- De bewoners organiseren en actief te laten participeren.
DRIE-SPOREN-AANPAK
In Bospolder-Tussendijken is gekozen voor een drie-sporen-aanpak, waarbij de organisatie, (flexibele) programmering en fasering, en investeren en financieren nauw aan elkaar verwant zijn.
ORGANISATIE
Het traditionele model van gebiedsontwikkeling gaat meestal uit van één kartrekker, die ook de risico’s draagt en uiteindelijk de directe revenuen van de planontwikkeling ontvangt. In Bospolder-Tussendijken zijn diverse partijen en investeerders actief, die ook een deel van het risico kunnen dragen. Daarnaast zijn er partijen in de markt die mogelijk een meer actieve rol kunnen spelen (zoals banken en beleggers). Door een conglomeraat te vormen waarin ieder hun eigen deel van de risico’s draagt, ontstaat een perspectief op de realisatie. In de pilot wordt onderzocht hoe groot het netwerk kan en moet zijn.
FLEXIBELE PROGRAMMERING EN FASERING
Er is een aantal inhoudelijke onderwerpen die nader onderzocht moeten worden:
- nut en noodzaak van de verschillende planonderdelen,
- uitzoeken welke combinaties een haalbaar plan opleveren,
- het naar voren trekken van planonderdelen voor investeerders die op korte termijn kunnen en willen investeren
- het reduceren van eisen en wensen.
Het is de intentie te bezien of een flexibele programmering de haalbaarheid kan vergroten. Het denken in conceptuele schema’s en scenario’s in plaats van in statische planning kan de realisatie dichterbij brengen.
INVESTEREN EN FINANCIEREN
Uit de werksessies zijn diverse ideeën naar voren gekomen die het onderzoeken waard zijn; bijvoorbeeld bundeling van middelen van belanghebbende partijen, anders omgaan met de grond en parkeren, inzet van maatschappelijke partijen, trekkingsrechten en inbreng van het OZB-instrument als middel om een deel van de waardevermeerdering in het plan te brengen. Deze praktische voorstellen worden gezamenlijk met de meest betrokken partijen nader uitgewerkt en onderzocht.