BOUW JE EIGEN BUURT, SLUISBUURT, AMSTERDAM

Deze pilot richt zich op onderzoek naar nieuwe werkwijzen in gebiedsontwikkeling. De sluisbuurt op het Zeeburgereiland in Amsterdam was de testomgeving voor een coöperatief ontwikkelmodel.

COÖPERATIEF ONTWIKKELMODEL ALS AANVULLING OP HET BESTAANDE ONTWIKKELPALET

De Sluisbuurt op het Zeeburgereiland in de gemeente Amsterdam is aangewezen als gebied voor onderzoek naar nieuwe werkwijzen in gebiedsontwikkeling. In deze pilot zijn we op zoek naar andere vormen van   planvorming, ontwikkelstrategieën en nieuwe rollen van partijen. Zo is planvorming op basis van een eindperspectief verleden tijd; het ontwikkelen van masterplannen met daaraan gekoppelde exploitaties werkt niet meer.

We moeten op zoek naar ontwikkelstrategieën waarbij niet alleen de consument wordt betrokken, maar ook andere maatschappelijke partijen nadrukkelijk zeggenschap krijgen, initiatieven kunnen nemen en met elkaar kunnen samenwerken. Om dit mogelijk te maken moeten partijen hun rol opnieuw definiëren en moet er worden gezocht naar wegen om deze (nieuwe) partijen daadwerkelijk een positie te geven in gebiedsontwikkelingen. Niet alleen in de Sluisbuurt, maar in heel Amsterdam en de rest van Nederland.

WERKSCHRIFT: ‘BOUW JE EIGEN BUURT’

In april 2014 is het werkschrift ‘Bouw je eigen buurt: de Sluisbuurt als voorbeeld van een coöperatief ontwikkelmodel’ uitgekomen. Het werkschrift is een handreiking van de gemeente Amsterdam om met initiatieven te komen om bestaande en nieuwe gebieden tot ontwikkeling te brengen. Het coöperatief ontwikkelmodel is een nieuw ontwikkelmodel voor gebieden als toevoeging aan het palet bestaande ontwikkelmodellen.

Download hier het werkschrift “Bouw je eigen buurt”.

Zie ook de blog in Ruimtevolk

In detail

Op verzoek van de gemeente Amsterdam heeft het Watertorenberaad een voorstel gemaakt voor een heel nieuwe manier van gebiedsontwikkeling. Het idee is om dat niet, zoals gebruikelijk, door de gemeente laten doen, maar door de gebruikers zelf.

De gebruikers (bewoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties) zouden niet alleen de woningen en de andere gebouwen moeten laten neerzetten, maar ook moeten beslissen wat er eigenlijk in het gebied tot stand moet komen. De gebruikers bepalen dus welk type woningen er in welke dichtheid worden gebouwd; welke bedrijven zich er vestigen en welke gebouwen daarvoor beschikbaar komen; welke maatschappelijke en gezondheidsvoorzieningen er worden gevestigd. En het gaat nog verder: de gebruikers zouden ook moeten bepalen hoe de energievoorziening, de afvalverwerking, het openbaar vervoer, de parkeervoorzieningen en al dat soort zaken worden geregeld.

Het is dus niet de gemeente die alles regelt volgens haar gebruikelijke normen. Het zijn gebruikers, investeerders en partijen met een maatschappelijke rol die dit zelf gaan bepalen en organiseren. De gemeente heeft natuurlijk een rol, maar die is heel anders – veel kleiner – dan in de rest van de stad.

Hoe moeten we ons dit voorstellen? Het gaat om de volgende kernbegrippen die we in dit werkschrift gaan uitwerken.

Een narratief als inspirerende visie

Het proces waaraan we gaan beginnen is zo open, dat we geen eindbeeld hebben. We weten niet wat er tot stand gaat komen. We kunnen wel verwoorden welk ideaal we voor ogen hebben en dat aan elkaar vertellen. Dat is het narratief van hoe we met elkaar willen werken en een nieuw stuk van de samenleving willen bouwen. Het narratief vertelt vanuit welke filosofie we dat willen doen.

Het Gebiedscoöperatief Sluisbuurt

De centrale rol is weggelegd voor wat we het Gebiedscoöperatief Sluisbuurt noemen. Wat dat formeel wordt, een BV of een coöperatie of een vereniging, weten we nog niet, – de opties komen verderop in dit werkschrift aan de orde. Het gaat in elk geval om een stevige organisatie die van de gemeente Amsterdam toestemming krijgt om de Sluisbuurt geheel of gedeeltelijk tot ontwikkeling te brengen.

Iedereen die met die ontwikkeling te maken heeft, zal op een of andere manier een formele relatie hebben met het Gebiedscoöperatief. Dat bepaalt hoe het gebied zich ontwikkelt en wie er iets mag doen. Ook regelt het de gemeenschappelijke belangen van de gebruikers. Het coöperatief legt geen verantwoording af aan de gemeente, maar aan de gebruikers. De gemeente kan wel één van de deelnemers in het coöperatief zijn.

Een gemeenschappelijke denklijn

In de beginfase van het ontwikkelingsproces zullen de deelnemers een gemeenschappelijke denklijn formuleren. Deze definieert de gemeenschappelijke zaak en gaat over aspecten als: hoe willen we met elkaar samenwerken? Welke maatschappelijke en economische doelen streven we na? Wat willen we globaal realiseren? Hoe gaan we dat bereiken? Wat verwachten we van elkaar? Hoe gaan we om met partijen die zich als deelnemers melden of met partijen die niet langer willen meedoen?

De gemeenschappelijke denklijn is het fundament onder de samenwerking en het proces. De denklijn ontwikkelt mee met het proces. Eerst is zij algemeen, daarna zij wordt steeds concreter, verder ingevuld en weer aangepast, afhankelijk van opgedane ervaringen en veranderde omstandigheden. Het is een document als de branding: de ene golf rolt over de andere heen naar gelang er nieuwe inzichten, ervaringen en deelnemers zijn, maar alle golven gaan in dezelfde richting.

Een ruimtelijke handreiking

De Sluisbuurt is nu een vrijwel leeg gebied, maar dat heeft fysieke kenmerken en is wel deel van Amsterdam. Er zijn onveranderlijke zaken zoals de bodemgesteldheid, de ligging binnen en de verbindingen met de stad en dergelijke. Een bijzonder element is de noodzaak van een nieuwe waterkering om de veiligheid van de mensen in het gebied te garanderen.

Daarnaast is er het beleidskader van de gemeente over de toekomst van de stad, zoals onder meer beschreven in het Strategisch Plan.

De gemeente beschrijft deze fysieke en beleidskaders in een ‘ruimtelijke handreiking’ waarmee het Gebiedscoöperatief aan de slag kan.

 

Het sociaal kapitaal

Het sociaal kapitaal is de sociale behoefte en inspiratie van mensen om samen met hun buurtgenoten hun leefomgeving in te richten en te verfraaien. Dat is vaak de basis waarop een gemeenschap kan groeien die ook oog heeft voor individueel welzijn en zorgbehoeften van mensen. Het sociaal kapitaal zijn dus de mensen zelf en hun ideeën, verbindingen en kwaliteiten om een samenleving op te bouwen.

Een innovatief investerings- en financieringsmodel

Het investeringsmodel gaat er niet van uit dat er bij aanvang een groot investeringsbedrag (‘een badkuip met geld’) beschikbaar is waarmee ontwikkelaars aan de slag kunnen. Een belangrijke uitdaging is juist om partijen bijeen te brengen die hun eigen financiering en een financiële kasstroom kunnen genereren.

Het investerings- en financieringsmodel moet flexibel zijn en zal zich geleidelijk ontwikkelen, want partijen kunnen op allerlei momenten in- en uitstappen in de ontwikkeling van het gebied, al naar gelang zich kansen voordoen.

Het Gebiedscoöperatief speelt in het model de centrale rol. Een groot deel van de gemeenschappelijke kosten kan via haar worden verrekend. De organisatie kan veel zelf doen of veel uitbesteden. Belangrijk daarbij is de vraag wie eigenaar van de grond is: blijft het de gemeente die de grond in erfpacht gaat uitgeven, of wordt het Gebiedscoöperatief eigenaar?

Een flexibel meebewegend planologisch-juridisch instrumentarium

Het gewone planologisch-juridisch instrumentarium is niet toepasbaar in een zelfbouwbuurt, want het moet aansluiten op het typische karakter van deze innovatieve ontwikkeling. Er is namelijk geen concreet eindbeeld en er moet continue ruimte zijn voor initiatieven. Toch zijn er verschillende mogelijkheden om aan de typische behoeften tegemoet te komen.