2012: VAN HET WAT NAAR HET HOE

Watertorenberaad werkconferentie 2012

In de werkconferentie van 2011 is duidelijk geworden dat het echt anders moet en op welke gebieden er moet worden vernieuwd. In de conferentie van 2012 kijken we concreter hoe we gebiedsontwikkeling kunnen verbeteren om bij het huidige economische en sociale klimaat te passen. Het wordt duidelijk dat er een cultuurverandering nodig is, er wordt onvoldoende gebruik gemaakt van de mogelijkheden, expertise van onafhankelijke partijen en voorbeelden uit het buitenland. Drie onderwerpen werden besproken in de ronde tafel discussies.

ANDERS PLANNEN

Anders plannen wordt vaak geassocieerd met de crisis, wat resulteert in korte termijn denken. Het spanningsveld ligt echter tussen de vraag van het nu en het integraal denken over de toekomst, tussen de hang naar “prestatieafspraken”, kwantiteit op klein schaalniveau, en kwaliteitsdoelstellingen gericht op grotere vraagstukken zoals veiligheid, bereikbaarheid en duurzaamheid. Dit vraagt om plannen voor de langere termijn, waarbij het belangrijk is dat deze flexibel blijven en elke vijf jaar worden geëvalueerd en eventueel bijgesteld. Hierbij moeten overheden sturen op regionale economie en innovatie en op gebiedsniveau meer verlaten aan de markt.

Dit betekent dat de overheid zal moeten komen met duidelijke regels en een heldere opdracht, de creatieve invulling is de verantwoordelijkheid van de markt. Visies zijn belangrijk om te delen maar hebben geen plaats in contracten.

In deze veranderingen zijn een aantal trends te ontdekken:

Trends “Anders plannen” op projectniveau:

  • Gericht op gebruikers, niet per se bewoners, maar ondernemers, bedrijven, cultureel kapitaal
  • Bestemmingsplan op maat, welstandvrij
  • Locatie afhankelijk, authenticiteit, gebiedseigenheid
  • Gezamenlijke coördinatie

Trends “Anders plannen” op regionaal schaalniveau:

  • Vraag naar andere sturingsmechanismen
  • Grote schaal = voorwaarde stellend
  • Visie op economische verduurzaming, nieuwe business modellen
  • Vooral blokkades wegnemen.
  • Mobiliteit: vb. ov – impuls belastingmaatregelen
  • Hogere dichtheden, geen parkeerplaatsen – impuls belastingmaatregelen

ANDERS SAMENWERKEN

De nieuwe manier van plannen gaat samen met een nieuwe manier van samenwerken. In de ronde tafel discussie is naar voren gekomen dat samenwerkingsverbanden kortere looptijden moeten hebben en dat coalities meer gelegenheidsgebonden moeten worden gevormd. Daarnaast moet er binnen de samenwerking meer aandacht zijn voor verwachtingsmanagement en transparantie zodat vertrouwen makkelijker wordt opgebouwd.

Een andere manier om efficiënter te werken is vermindering van fragmentatie. Zelfs binnen een corporatie weet de ene ontwikkelaar niet waar de ander tegenaan loopt. Door kennisdeling kunnen problemen sneller worden opgelost en vaker worden voorkomen.

ANDERS FINANCIEREN

In de financiering wordt, nog meer dan op andere gebieden, te traditioneel gedacht. Iedereen wil de grote vissen hebben, terwijl de kleine projecten als vliegwiel kunnen fungeren. Daarnaast worden er teveel onnodige risico’s en kosten aan projecten verbonden, bijvoorbeeld vroegtijdige grondspeculatie die een project op slot kan zetten. Er zijn een aantal directe kansen voor verbetering va financieringen naar boven gekomen:

Kansen:

  • NL kent een hele sterke scheiding tussen koop en huur, andere landen kennen meer hybride vormen. Een voorbeeld in het model van “Genossenshaften” dat Oostenrijk kent. Ook in NL wordt hiermee geëxperimenteerd, gebruikers nemen een verhandelbaar lidmaatschap i.p.v. het aangaan van een huurcontract. Toch lijken banken dit nog moeilijk te vinden.
  • Het splitsen van het casco van een woning en de inbouw is ook een kans. Een model dat gebaseerd is op de kantorenmarkt, Solids in Amsterdam is hiervan een voorbeeld. Dit zou binnen de NL regels mogelijk moeten zijn. De vraag is hoe financiers dit zien, immers de “Loan to Investement” ratio verandert wel maar de “Loan to Value” ratio niet.
  • Ontwikkeling naar Amerikaans fiscaal model; belasting binnen de muren houden en gemeenschappelijk beheer van publieke ruimtes. Dit beloont waard creatie aangezien deze wordt geherfinancierd binnen het gebied waarin is geïnvesteerd.
  • Bewoners de publieke ruimten laten beheren en daarmee de publieke financiering daarvan verminderen. Dit is gebaseerd op de gedachte dat particulieren voldoende middelen hebben en bereid zijn te investeren in hun eigen omgeving waar ze een direct belang hebben. Particulieren zijn immers bereid om te betalen voor kwaliteit. De zorgzaamheid voor de directe omgeving neemt toe. Nevenvoordeel is versterking community-gevoel.