De opdrachtverlening van Woonbedrijf, Amvest en gemeente Eindhoven voor de verkenning van een pilot Drents Dorp betrof oorspronkelijk alleen Drents Dorp Noord. Partijen wilden met name een oplossing voor het Etosterrein, een deelgebied van Drents Dorp Noord dat direct grenst aan Strijp R. Dit terrein is eigendom van Philips en is sterk vervuild. De omvang van het gebied werd bij aanvang opgerekt, iedereen koos als uitgangspunt: het maken van een mooie samenhangende wijk. Daarmee is de omvang van het gebied van een probleemdeelgebied opgerekt naar de totale wijk naar de totale wijk en haar context. Bijzondere aandachtspunten: de poorten van de wijk, het aanbod aan voorzieningen buiten de wijk in relatie tot binnen de wijk en de toegankelijkheid van het groen aan de noordkant.
Samenhangende opgaven en kansen benoemd
Aan de hand van het benoemen van hetgeen iedere partij voor zichzelf van belang acht voor de ontwikkeling van de gehele wijk en het samen benoemen van wat men samen belangrijk vindt, is een kaart samengesteld die het begin vormt van een kansenkaart. Elementen daarin zijn: het op gang brengen van de woningproductie, de totale voorzieningenstructuur: winkels, school, gezondheidszorg, vrije tijdsvoorzieningen, aanpakken sociale problematiek Drents Dorp Oost, “vergroening” Drents Dorp Oost, opvullen kleine lege locaties en leegkomende gebouwen, oplossen parkeerproblemen van kantoren aan de ring.
De benoemde kansen liggen met name ook op het sociaal-economisch functioneren van de wijk.
Inzicht in de verschillende bouwlocaties
Amvest start op Strijp R met de bouw van 80 woningen, 40 in de verhuur en 40 koop.
De gemeente was voor de zomer nog optimistisch over de onderhandelingen met Philips over de aankoop van een drietal terreinen waaronder het Etosterrein, inmiddels is duidelijk dat de positie van het grondbedrijf verslechterd is. Door de gemeente wordt nu aangegeven dat aankoop door de gemeente op korte termijn van het Etos terrein niet langer voor de handliggend is.
De corporatie heeft haar plan voor duurdere koop en huur op het kwadrant A van Drents Dorp, ruim 100 woningen, ingetrokken. Het gebied is nog betrokken bij een interne afweging maar de verwachting is dat de komende maanden besloten wordt het gebied alsnog te ontwikkelen maar dan in de sociale huur. Door een aantal partijen, waaronder Amvest, Vrom en deels de gemeente is opgemerkt het jammer te vinden als de marktomstandigheden nu oorzaak zijn van bouwen in een goedkoper segment, terwijl de toekomstpotentie van dit deelgebied veel groter is.
Niemand wil appartementen op het Etosterrein en omgeving.
Het dilemma t.a.v. de planning van de woningbouw werd breed onderkend: enerzijds is voor het behoud van de school in de wijk en de hiervoor geplande nieuwbouw nodig snel woningen bij te bouwen, maar anderzijds is het verstandig de markt meer af te wachten.
Een wenkend perspectief: de ontwikkelingsfilosofie van Piet Hein Eek
Op enig moment stond Amvest voor de vraag naar de vestiging van Piet Hein Eek op Strijp R. Ongepland, door de gemeente graag op Strijp S gezien, maar aldus besloten op basis van een expliciete keuze van Eek voor Strijp R en Drents Dorp. Met de komst van de fabriek van Piet Hein Eek krijgt Strijp R niet alleen een bedrijfsvestiging op haar grondgebied ( heeft ook mindere kanten) maar een conglomeraat van aantrekkingskracht: productie, showroom, winkel, restaurant, ateliers, galerie en dat is nog maar het begin. Eek is zijn tijd ver vooruit.
De ontwikkelingsfilosofie van Eek voor zijn “fabriek” is een wenkend perspectief van de wijze waarop we in de toekomst aan gebiedsontwikkeling zullen doen. Eek is niet alleen met zijn gebouw bezig. Hij heeft aandacht voor de aansluiting met de wijk: fysiek wordt de verbindingsweg tussen de wijk en zijn fabriek hersteld. In zijn restaurant en werkplaats is ruimte voor werkgelegenheid en stages. Hij speelt met de gedachten voor zijn “ambachtslieden” huizen in de wijk op te kopen, denkt aan aanvullende activiteiten in de wijk, de lege locaties en vrijkomende gebouwen, inrichting openbare ruimte. Eek werkt niet planmatig maar op basis van kansen die zich bij hem voordoen. Hij werkt vanuit maatschappelijke gedrevenheid op het lokale niveau en denkt in termen van community. We zijn gewend om bij gebiedsontwikkeling wat meer planmatig en binnen vastgestelde verantwoordelijkheidsstructuren te werken, dan lijkt de Eek-aanpak nog een ver van mijn bed show. Maar dat is het niet. Kansgericht ontwikkelen van gebieden is een wenkend perspectief. De planmatige aanpak via masterplannen wordt onderkend achterhaald te zijn. De rol, van ondernemende en maatschappelijke partijen in een gebied wordt veel belangrijker. Samen met hen kansen oppakken op het moment dat deze zich voordoen, biedt een wenkend perspectief voor de wijze van toekomstige gebiedsontwikkeling.
Publiek ontwikkelen
De rol van de overheid bij gebiedsontwikkeling zal sterk veranderen. Binnen de gemeente is dat nog echt zoeken. Maar duidelijk werd al wel dat de sturingsparadigma’s van sturen met grond aan- en verkopen en sturen met geld niet langer haalbaar zijn. Het grondbedrijf van de gemeente zal dit jaar nog bij lange na niet de helft van de geplande grondverkopen halen.
De rolverandering betekent ook dat de gemeente andere type mensen zal moeten inzetten. Mensen die veel meer in staat zijn maatschappelijke, ondernemende partijen en sleutelfiguren in een gebied bij elkaar te brengen en te verbinden en die nieuwe geldstromen en fondsen kunnen aanboren. (In het Watertorenberaad spreken we in dit verband over nieuwe gebiedscoalities, gebiedsmanagement en gebiedsfondsen).
Door de gemeente werd aangegeven dat ze de hele ruimtelijke kolom nader willen bezien om de interne samenwerking en proceskant te verbeteren. Dit sluit ook aan op het recente visitatierapport.
Qua planprocedures heeft de gemeente niet de indruk dat het nog sneller kan en ook staat de gemeente open voor een rol hierin van private partijen, o.a. voorbereiding van het bestemmingsplan.
Samenwerking tussen partijen: kansgericht ontwikkelen
Tot nu toe is Strijp R als afzonderlijke gebied door Amvest in ontwikkeling genomen en het overige deel door het Woonbedrijf. De gemeente heeft op elk gebied een eigen projectleider ingezet. Er is sprake van wederzijdse informatieuitwisseling, bewoners van de wijk worden bij de ontwikkelingen op Strijp R betrokken en er is de onderkenning van een gezamenlijke belang bij de handhaving van een (brede) school.
Thans gaan de samenwerkingsgedachten verder. Je kunt alles wel los van elkaar ontwikkelen maar samen kom je verder, is het motto. Men ziet kansen om de samenwerking anders vorm te geven en over elkanders grenzen en schuttingen heen te kijken. Als voorbeeld werd genoemd de inzet van de gemeentelijke kennis t.a.v. de saneringsproblematiek van het Etosterrein door een van de private partijen als die wel kansen zien dit gebied te ontwikkelen.
Kansgericht ontwikkelen is het nieuwe sleutelbegrip.
Partijen spraken op 1 oktober naar elkaar uit dat ze de intentie hebben om die samenwerking meerjarig vorm te geven. Nu starten met drie partijen maar mogelijk in de toekomst nog met anderen. Bijvoorbeeld de provincie.
De gemeente zal opnieuw naar haar inzet kijken t.a.v de dubbele projectleiding. Partijen kijken ook naar de continuïteit van personen: zowel bij de corporatie als de gemeente zijn er veel wisselingen geweest, ieder zit nog maar kort op het project.
De corporatie, in de persoon van de districtmanager Strijp, zal het initiatief nemen om de samenwerking verder te vormen. Een van de eerste activiteiten is de opstelling van een gezamenlijke kanskaart.
Bij een samenwerking horen ook spelregels.