LANGJARIGE GEBIEDSONTWIKKELINGEN

Aanleiding

In toenemende mate zijn langjarige gebiedsontwikkelingen niet langer te definiëren in termen van eindperspectief, ruim van te voren en voor een langere periode vastgelegde samenwerkingsovereenkomsten, bestemmingsplannen en grondexploitaties. Gebiedsontwikkelingen zijn steeds vaker een flexibel samenspel van specifieke gebiedsinvullingen en ontwikkelingen, dat wisselt in tijd, gebruik en kosten en opbrengsten. In het kader hiervan doet de vraag zich voor: hoe gaan we om met gebieden waarvan de (her)ontwikkeling zeker 10 tot 20 jaar gaat duren en welke kaders passen daarbij?

Op gemeentelijk niveau speelt niet alleen de lokale regelgeving en de actieve grondpolitiek, maar is het tevens van belang welke positie het gemeentebestuur, dus de politiek, inneemt in ontwikkelingen. Hier spelen vragen als: waar gaan we mee akkoord als gemeente, hoe kunnen we initiatieven toetsen, op welke manier wordt samenwerking opgezet en via welke weg worden investeringen in het project gedaan?

Doel onderzoek

Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van een actueel inzicht in de aanpak van langjarige gebiedsontwikkelingen. In een zestal lopende gebiedsontwikkelingen is reeds een start gemaakt met een andere aanpak van langjarige gebiedsontwikkelingen. Uit deze zes gebieden zijn concrete lessen opgehaald. Deze lessen zijn vervolgens toegepast in een viertal andere gebiedsontwikkelingen.

De zes reeds langlopende grootschalige gebiedsontwikkelingen zijn:

  • Bloemdalerpolder (Weesp/ Muiden);
  • Buijtenland van Rhoon (Rhoon);
  • Oosterwold (Almere);
  • Overstad (Alkmaar);
  • Spoorhaven (Roosendaal);
  • Valkenburg (Katwijk).

De vier gebieden waarin de geleerde lessen worden toegepast zijn:

  • Kop van Isselt (Amersfoort);
  • Havenkwartier (Breda);
  • Sluisbuurt/Zeeburgereiland(Amsterdam);
  • Polymer Science Park (Zwolle).

De vraag hoe langjarige gebiedsontwikkelingen worden opgepakt, wordt beantwoord aan de hand van de volgende vier thema’s:

  • Welke samenwerkingsvormen zijn passend bij langjarige gebiedsontwikkelingen?
  • Welke mogelijkheden zijn er wat betreft investeringen en financieringen?
  • Welke rol kan de overheid spelen?
  • Wat is een passende inrichting en toepassing van het planologisch-juridisch instrumentarium?

Kernboodschap

Langjarige statische samenwerkingsverbanden en –afspraken bestaan niet meer

Hoewel het evident is dat de oude manier van gebiedsontwikkeling niet meer werkt, zien we tot op de dag van vandaag dat partijen blijven vasthouden aan traditionele rolverdeling, verdienmodel, afsprakenkaders en planologisch-juridisch instrumentarium. De door ons onderzochte gebiedsontwikkelingen zijn allen van deze traditionele werkwijze afgestapt. Het werkt niet langer om als private ontwikkelende partijen een paar afspraken te maken met een gemeente en dan aan de ontwikkeling beginnen. Gemeenten kunnen er niet langer op vertrouwen dat de grondopbrengsten die ze al op voorhand hebben ingeboekt worden gerealiseerd. De ontwikkelaar die pas aan de slag gaat als 70-80% voorverkoop is gerealiseerd, begint meestal helemaal niet meer.

Scheiden van noden en wensen met name vanuit oogpunt van kosten en financierbaarheid

De gehele gebiedsontwikkeling is niet meer als badkuipinvestering te financieren. Ook zijn wensen die niet noodzakelijkerwijs van belang zijn voor de gebiedsontwikkeling niet altijd meer te financieren, zoals water met zwemwaterkwaliteit. Alle partijen moeten erkennen dat er financiële onzekerheden zijn, dat afspraken moeten kunnen meebewegen met veranderingen in de markt. Een geleerde les is dat actief grondbeleid en te hoge boekwaarden de ontwikkeling en het ontwikkelperspectief op slot zetten. Hetzelfde geldt voor een ontwikkelstrategie waarin omvangrijke voorinvesteringen nodig zijn of afdrachten voor opgaven die in het geheel niet aan de betreffende ontwikkeling zijn gekoppeld.

Zekerheid zoeken in planologisch juridisch instrumentarium is niet de juiste weg

In de praktijk lukt het slecht om globale bestemmingsplannen te maken. Het bestemmingsplan wordt gebruikt om juridische zekerheid te krijgen over de afdwingbaarheid van afspraken. In een tijd van veranderende afspraken werkt dit niet. Bovendien worden onderwerpen op gebied van milieu of uit de APV zo vaak dubbel geregeld.

Veranderende rol van de overheid vormgeven

De overheid moet een kaderstellende rol pakken. Zij moet niet langer investeren in gebiedsontwikkelingen om winst te maken, maar uitsluitend om (maatschappelijke) doelen te halen. Korte termijn politieke doelen en de langjarige scope van gebiedsontwikkelingen gaan moeilijk samen. Dit staat onder andere het tijdig en voldoende afboeken van de grondwaardes in de weg. Voor de overheid maar ook ontwikkelde partijen geldt dat gebruikers en belanghebbenden onvoldoende worden betrokken. Kortom de rol van de overheid moet anders worden vormgegeven.

Download hier het Rapport langjarige gebiedsontwikkelingen